Andra sidan av samma sak är hur mycket någon bank vågar låna ut. Går det illa med jobb eller privatliv, eller hela samhällsekonomin, brukar låntagarna, inte bankerna, få ta första, och oftast den hårdare smällen.
Även det har en andra sida. Bankens ställning är stark, bostaden är pant för skulden. Betalningsansvaret följer med även om man flyttar efter att ha sålt med förlust. Det möjliggör att den som vill äga sitt hem, men inte är rik, ändå kan möta en marknad där det inte är svårt att låna – för den som skötsam men inte har så märkliga inkomster.
Med sans och vett i marknaden borde fördelen för bostadskonsumenterna av brett utbud av bostadslån balanseras av att bankernas kreditprövning motverkade överskuldsättning och prisbubblor.
I själva verket är skattesystemet snedvridande till förmån för skuldsättning i både företag och hushåll. Även ett otillräckligt byggande, folkökning, flyttande från land till stad och utpräglad lågräntepolitik har gett en långvarig ökning av bostadspriser och skuldsättning. Men där är det väldiga skillnader mellan landets olika hörn. Där det byggts mer, och där inkomster är större, har de som lånat till bostad i genomsnitt mer skuld i förhållande till inkomsten. I Sörmland är deras genomsnittliga bostadsskulder 190 – 220 procent av inkomsten i Flen, Katrineholm och Vingåker. Men denna skuldkvot, som den brukar kallas, är cirka 285 i Eskilstuna och kring 340 i Strängnäs och Gnesta. Spricker en bubbla får långt färre i Sörmland än i Stockholmsområdet privatekonomin kvaddad. Men följderna på arbetsmarknad och konjunktur stannar inte i bubbelstäderna.
I nästa vecka väntas regeringsbeslut om krav på mer amortering för dem som får bostadslån på mer än 450 procent av inkomsten före skatt – mer än 100 procentenheter över snittet i Strängnäs.
Här kommer det intressantaste. Som vid snart sagt varje förslag som kan dämpa prisutvecklingen på bostäder mobiliserar remissinstanser och intressen av mycket omaka slag ett motstånd mot Riksbanken och Finansinspektionen. LO:s tidningsorgan Arbetet går nu på samma linje som byggbolagsintressen. Även mäklare och banklobbyister brukar oja sig över att det blir svårt att komma in på marknaden för unga, och för låginkomsttagare, om de inte ges lån som blir mycket stora i förhållande till deras betalningsförmåga. Att prisuppgången har gett mycket mer av just den effekten brukar det inte sägas lika mycket om. Det är inte någon självklar förmån att få hjälp att överskuldsätta sig så att man riskerar att råka riktigt illa ut vid en ekonomisk svacka.
Bankers lystenhet att låna ut har varit väldigt stor, och även om en hel del av skuldökningen motsvaras av värdefulla nya hus i goda lägen så har både de privatekonomiska och de samhällsekonomiska riskerna vuxit i Sverige.
Så här blir det om regeringen godtar det senaste amorteringsförslaget från Finansinspektionen Lånar en bank ut 2,7 miljoner kronor för bostadsköp, när familjens sammanlagda månadslöner är 50000 kronor så ska banken kräva årlig återbetalning med ytterligare 27000 utöver tidigare gällande riktlinjer. Ungefär så gör en del banker redan.
Riksbankens senaste bistra analys av det finansiella systemets stabilitet kom i onsdags. De fyra systemkritiska storbankerna gör goda affärer trots de låga räntorna. Men de är ännu mer beroende av långa fastighetslån som finansieras med kortare obligationslån, ofta i utländsk valuta. En del andra långivare, med ökande marknadsandel, är mer riskbenägna, har en stor andel dåliga lån och använder sig av nya, tidigare otestade affärsmodeller. Detta är en varning från Riksbanken – inte bara till Finansinspektionen och regeringen, utan också till dem som tänker köpa bostad. Riskerna är på väg att öka. Riksbanken stöder det strängare amorteringskravet, som troligen bara kommer att beröra var sjätte ny bostadslåntagare, men anser att det är otillräckligt.
Riksbanken vill åter skärpa kraven på alla bankers bas av egenkapital. Sveriges, Danmarks och Hollands banksektor har nu faktiskt den lägsta så kallade bruttosoliditeten av alla jämförbara länder. Det Riksbanken kräver skulle ge bankerna mindre vinst per aktie, och svårare att glädja sina ägare med aktiekursen, men samtidigt stabilare ställning då de själva lånar på marknaden för att kunna låna ut till kunder.
Riksbankens förslag kan bromsa prisutvecklingen på hus en del, genom att bankerna får hålla emot bättre. Det vi kan vänta är den vanliga uppställningen. Det är för många affärsintressen och politiska taktiker som ser en kortsiktig fördel i att ropa nej – och främja att fler tar lån som de i ett sämre läge kan få svårt att klara av. Riksbanken är för ensam i att varna för de risker andra ogärna talar om.