Riv eller sälj fastigheterna i Brunnsbacken, föreslår Jari Puustinen.
Det inte alltid lätt att förstå logiken i kommunstyrelsens andre vice ordförande Jari Puustinens (M) resonemang. Nu vill han sälja eller riva delar av kommunens allmännyttiga bostadsbolag, Kfasts, lägenhetsbestånd i Eskilstuna, eftersom underhållsbehovet är stort framöver samtidigt som antalet tomma lägenheter ökar.
Puustinen pekar särskilt ut Brunnsbacken. Där har Kfast cirka 560 lägenheter som uppskattningsvis kommer att kosta 500 till 600 miljoner kronor att rusta upp. ”Det ligger en stor underhållsskuld och när man ser vakansgraden i Eskilstuna och hos Kfast bör man ta sig en funderare på om det är rimligt att göra en så stor investering i ett område där vakanserna ökar,” säger han till tidningen.
Det är inte svårt att inse dilemmat. Men problembeskrivningen och lösningarna är samtidigt extremt förenklade. Alternativen som läggs fram är att Kfast ska sälja fastigheterna eller riva och bygga ett nytt bostadsområde.
Jari Puustinen presenterar dock inga siffror för alternativkostnaden att riva och bygga nytt. Det är ju inte gratis. Det lär heller inte bli lättare att hitta hyresgäster till nya lägenheter med betydligt högre hyror, vilket nyproduktion alltid har. Lägger man därtill de negativa konsekvenserna för miljön och klimatet kan man verkligen fråga sig hur han tänker och resonerar.
Inte heller verkar Puustinen ha lyssnat på Sveriges Kommuner och Regioners tidigare chefsekonom Annika Wallenskog. I höstas, en kort tid innan hon gick i pension, varnade hon kommunerna för att bygga nya bostäder: ”Risken är att man får en massa bostäder som ingen vill flytta in i,” konstaterade hon och pekade på att efterfrågan på bostäder – i de städer där den finns – handlar om billiga bostäder som inte är nyproducerade (DN 30/9).
Så varför vill Jari Puustinen riva och bygga nytt?
Att riva bostäder och ersätta dem med nya är inte gratis.
Han föreslår dock även att Kfast kan sälja fastigheterna. Men då måste man fråga sig vem det är som ska köpa.
Kan Kfast hitta en seriös köpare, som ser hur man kan investera i underhållet och locka till sig nya hyresgäster? I så fall borde väl Puustinen fråga sig om Kfast inte kan göra samma sak. Om det inte finns seriösa köpare borde han väl också fråga sig om Kfast, som ett allmännyttigt bostadsbolag, över huvud taget borde sälja.
Men med detta sagt. Att bostäder står tomma är ett uppenbart problem, som Kfast och andra fastighetsbolag i Eskilstuna behöver tackla.
Ett hinder, som påtalats länge, är att dagens skatteregler gör det olönsamt för hyresvärdar att lägga undan pengar över tid så att de enklare kan klara stora utgifter som ett stambyte.
De extremt dyra stambytena klassas som ett nödvändigt underhåll. Det får man inte höja hyran för. Underhållskostnader för tiotals, ibland hundratals miljoner kronor ska betalas samtidigt som hyresvärden inte kan öka intäkterna eller använda pengar som sparats i ladorna.
I samband med stambyten väljer en del fastighetsägare att samtidigt genomföra så kallade standardhöjande renoveringar.
För stora bolag som Kfast finns möjligheten att slå ut kostnaden för den här typen av underhåll på samtliga hyresgäster. En del av hyran beräknas gå till underhåll och över tid jämnar det ut sig mellan fastigheterna. Men lockelsen är ändå stor för hyresvärdarna att samtidigt utföra så kallade standardhöjande renoveringar. Det kan exempelvis innebära att hyresvärden installerar nya kök och badrum med exklusiva materialval. Dessa får man nämligen höja hyran för och de blir därför ett sätt att tackla utgifterna för hela renoveringen.
Hyresgästerna efterfrågar emellertid sällan den här typen av standardhöjningar. De vill, som Annika Wallenskog konstaterar, hellre ha billigare hyror.
En moderat kommunpolitiker skulle därför kunna argumentera för att regeringen borde se över lagstiftningen och exempelvis göra det kostnadsfritt att fondera underhållspengar över tid. Då skulle det bli lättare för hyresvärdarna att klara stora utgifter samtidigt som lockelsen att genomföra standardhöjande åtgärder minskar.
På så sätt skulle det även bli lättare för dem att anpassa fastighetsbeståndet till de krav marknaden ställer: fler äldre billiga lägenheter.
Men det gör alltså inte Puustinen. Han nämner inte problemen med lagar och regler över huvud taget.