Bostadssajten Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg.
Under september mÄnad sÄldes det enligt bostadssajten Hemnets statistik 50 villor i Eskilstuna. Av dessa gick 17 under utgÄngspris, vilket Àr 34 procent av den totala försÀljningsmÀngden. Om man tittar pÄ antalet sÄlda villor i Eskilstuna under det senaste Äret, 417 stycken, sÄ har 200 gÄtt under utgÄngspriset, det vill sÀga hela 48 procent.
â I dag sĂ€ljs det generellt fĂ€rre bostĂ€der Ă€n tidigare och en högre andel av de som sĂ€ljs gĂ„r under utgĂ„ngspriset. Att fler bostĂ€der sĂ€ljs under utgĂ„ngspris Ă€r dels en effekt av en mindre het marknad i dag Ă€n tidigare, menar Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg.
Men han ser ocksÄ en annan stor Àndring som skett med tiden.
â En viktig förĂ€ndring Ă€r ocksĂ„ att utgĂ„ngspriserna generellt har stigit den senaste tiden. Det Ă€r nĂ„got vi ocksĂ„ sett under tidigare perioder dĂ„ trögheten tilltagit pĂ„ marknaden.
NÀr det kommer till bostadsrÀtter sÄldes det 70 i Eskilstuna under september, av dessa gick 33 under utgÄngspriset, det vill sÀga 47 procent. Under det senaste Äret har 644 bostadsrÀtter bytt Àgare i Eskilstuna. 297 av dessa har sÄlts under utsatt utgÄngspris, vilket Àr 46 procent av alla sÄlda.
â Det finns ofta en tydligt sĂ€songmĂ€ssighet i detta. NĂ€r det Ă€r relativt smĂ„ volymer per mĂ„nad brukar vi Ă€ven titta pĂ„ det rullande 12 mĂ„nader. Det vill sĂ€ga de senaste 12 mĂ„nader vid varje tidpunkt. DĂ„ blir det ofta mer överskĂ„dligt och man undviker eventuella slumpeffekter för enskilda mĂ„nader.
Erik Holmberg förklarar att det Àr en förÀndrad dynamik dÀr sÀljarna oftare gÄr ut med högre utgÄngspriser i ett lÀge dÄ man inte förvÀntar sig budgivning i samma utstrÀckning.
Under det senaste Äret har 48 procent av alla sÄlda villor i Eskilstuna gÄtt under utgÄngspris. NÀr det gÀller bostadsrÀtter Àr det 46 procent som sÄlts under det begÀrda priset.
â Generellt följer mönstret i Eskilstuna hur det ser ut i riket i stort. Det som skiljer Ă€r dock att vi nu ser ett ökat antal affĂ€rer de senaste mĂ„naderna i Eskilstuna, vilket vi inte kan se sammantaget i landet.
Han menar att sÀljare och köpare verkar ha lÀttare att komma överens i Eskilstuna.
â LĂ„ga sĂ€ljvolymer kan framför allt ses som ett tecken pĂ„ att det Ă€r svĂ„rt för köpare och sĂ€ljare att komma överens prismĂ€ssigt, vilket jag skulle sĂ€ga prĂ€glar marknaden i dag. Men dĂ€r ser vi alltsĂ„ nu en viss förbĂ€ttring i Eskilstuna, menar Erik Holmberg.
Johan Lindén Àr universitetslektor i nationalekonomi med inriktning mot finansiell ekonomi pÄ MÀlardalens universitet. Tidningen bad honom rÀkna pÄ vad en villa som sÀnks med tio procent, frÄn fyra miljoner till 3,6, gör för plÄnboken, med dagens rÀntor.
Johan Lindén, universitetslektor i nationalekonomi med inriktning mot finansiell ekonomi pÄ MÀlardalens universitet.
â Om vi antar att en köpare lĂ„nar 75 procent av priset pĂ„ fyra miljoner och betalar tvĂ„ procent rĂ€nta sĂ„ blir den Ă„rliga rĂ€ntekostnaden 60 000, kronor, tvĂ„ procent av tre miljoner.
â Om bolĂ„nerĂ€ntan stiger till fem procent och priset pĂ„ villan faller med tio procent till 3,6 miljoner sĂ„ blir den nya Ă„rliga rĂ€ntekostnaden 135 000 kronor, fem procent av 2,7 miljoner.
Vad drar du för slutsats av det?
â Trots att priset fallit med tio procent Ă€r det alltsĂ„ avsevĂ€rt dyrare att köpa villan i dag Ă€n tidigare, konstaterar Johan LindĂ©n.
Han menar att de som före rÀntehöjningen köpte villan för fyra miljoner nog inte rÀknade med att rÀntorna skulle förbli sÄ lÄga som de var i all framtid, men hade kanske inte rÀknat med att de skulle stiga sÄ snart och sÄ mycket.
â Vi har ju vant oss vid att bostadspriserna stiger, sĂ„ det Ă€r inte konstigt om sĂ€ljarna försöker fĂ„ ut sĂ„ mycket som de köpte för. Det kan alltsĂ„ ta lite tid innan köpare och sĂ€ljare hittat fram till en ny jĂ€mviktsnivĂ„ för bostĂ€der.
Antal bostÀder, i procent, i Eskilstuna som sÄlts under utgÄngspriset det senaste Äret.
Han spekulerar i om villapriserna har nÄtt sin lÄngsiktiga nivÄ eller kommer att falla ytterligare.
â Jag Ă€r definitivt inget orakel, men misstĂ€nker att priserna kan falla ytterligare nĂ„got. LikvĂ€l Ă€r ju priserna i dag betydligt förmĂ„nligare för köparna Ă€n tidigare.
Johan Lindén berÀttar att Ànda sedan finanskrisen 2008 har rÀntorna legat pÄ nivÄer som Àr vÀldigt lÄga i ett lÀngre perspektiv, med bolÄnerÀntor pÄ 1,5-2 procent.
â Det Ă€r förstĂ„eligt om mĂ„nga har vant sig vid dessa lĂ„ga rĂ€ntor och kommit att betrakta dem som normala, men Riksbankens egen uppfattning om en normal styrrĂ€nta pĂ„ lĂ„ng sikt Ă€r 2,5-4 procent. Och bolĂ„nerĂ€ntorna brukar ligga cirka 1-1,5 procent högre, sĂ„ en rimlig gissning skulle vara att bolĂ„nerĂ€ntorna skulle kunna stabiliseras runt 4-5 procent.