Bostadssajten Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg.
Under september månad såldes det enligt bostadssajten Hemnets statistik 50 villor i Eskilstuna. Av dessa gick 17 under utgångspris, vilket är 34 procent av den totala försäljningsmängden. Om man tittar på antalet sålda villor i Eskilstuna under det senaste året, 417 stycken, så har 200 gått under utgångspriset, det vill säga hela 48 procent.
– I dag säljs det generellt färre bostäder än tidigare och en högre andel av de som säljs går under utgångspriset. Att fler bostäder säljs under utgångspris är dels en effekt av en mindre het marknad i dag än tidigare, menar Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg.
Men han ser också en annan stor ändring som skett med tiden.
– En viktig förändring är också att utgångspriserna generellt har stigit den senaste tiden. Det är något vi också sett under tidigare perioder då trögheten tilltagit på marknaden.
När det kommer till bostadsrätter såldes det 70 i Eskilstuna under september, av dessa gick 33 under utgångspriset, det vill säga 47 procent. Under det senaste året har 644 bostadsrätter bytt ägare i Eskilstuna. 297 av dessa har sålts under utsatt utgångspris, vilket är 46 procent av alla sålda.
– Det finns ofta en tydligt säsongmässighet i detta. När det är relativt små volymer per månad brukar vi även titta på det rullande 12 månader. Det vill säga de senaste 12 månader vid varje tidpunkt. Då blir det ofta mer överskådligt och man undviker eventuella slumpeffekter för enskilda månader.
Erik Holmberg förklarar att det är en förändrad dynamik där säljarna oftare går ut med högre utgångspriser i ett läge då man inte förväntar sig budgivning i samma utsträckning.
Under det senaste året har 48 procent av alla sålda villor i Eskilstuna gått under utgångspris. När det gäller bostadsrätter är det 46 procent som sålts under det begärda priset.
– Generellt följer mönstret i Eskilstuna hur det ser ut i riket i stort. Det som skiljer är dock att vi nu ser ett ökat antal affärer de senaste månaderna i Eskilstuna, vilket vi inte kan se sammantaget i landet.
Han menar att säljare och köpare verkar ha lättare att komma överens i Eskilstuna.
– Låga säljvolymer kan framför allt ses som ett tecken på att det är svårt för köpare och säljare att komma överens prismässigt, vilket jag skulle säga präglar marknaden i dag. Men där ser vi alltså nu en viss förbättring i Eskilstuna, menar Erik Holmberg.
Johan Lindén är universitetslektor i nationalekonomi med inriktning mot finansiell ekonomi på Mälardalens universitet. Tidningen bad honom räkna på vad en villa som sänks med tio procent, från fyra miljoner till 3,6, gör för plånboken, med dagens räntor.
Johan Lindén, universitetslektor i nationalekonomi med inriktning mot finansiell ekonomi på Mälardalens universitet.
– Om vi antar att en köpare lånar 75 procent av priset på fyra miljoner och betalar två procent ränta så blir den årliga räntekostnaden 60 000, kronor, två procent av tre miljoner.
– Om bolåneräntan stiger till fem procent och priset på villan faller med tio procent till 3,6 miljoner så blir den nya årliga räntekostnaden 135 000 kronor, fem procent av 2,7 miljoner.
Vad drar du för slutsats av det?
– Trots att priset fallit med tio procent är det alltså avsevärt dyrare att köpa villan i dag än tidigare, konstaterar Johan Lindén.
Han menar att de som före räntehöjningen köpte villan för fyra miljoner nog inte räknade med att räntorna skulle förbli så låga som de var i all framtid, men hade kanske inte räknat med att de skulle stiga så snart och så mycket.
– Vi har ju vant oss vid att bostadspriserna stiger, så det är inte konstigt om säljarna försöker få ut så mycket som de köpte för. Det kan alltså ta lite tid innan köpare och säljare hittat fram till en ny jämviktsnivå för bostäder.
Antal bostäder, i procent, i Eskilstuna som sålts under utgångspriset det senaste året.
Han spekulerar i om villapriserna har nått sin långsiktiga nivå eller kommer att falla ytterligare.
– Jag är definitivt inget orakel, men misstänker att priserna kan falla ytterligare något. Likväl är ju priserna i dag betydligt förmånligare för köparna än tidigare.
Johan Lindén berättar att ända sedan finanskrisen 2008 har räntorna legat på nivåer som är väldigt låga i ett längre perspektiv, med bolåneräntor på 1,5-2 procent.
– Det är förståeligt om många har vant sig vid dessa låga räntor och kommit att betrakta dem som normala, men Riksbankens egen uppfattning om en normal styrränta på lång sikt är 2,5-4 procent. Och bolåneräntorna brukar ligga cirka 1-1,5 procent högre, så en rimlig gissning skulle vara att bolåneräntorna skulle kunna stabiliseras runt 4-5 procent.