De 122 lägenheter som rotrenoveras just nu ingår i fastigheterna Hällby-Ökna 1:175 och 1:179, med byggår 1963. Av totalkostnaden på cirka 166 miljoner är 82 procent självfinansierat, resten lån.
Det händer mycket kring Kommunfastigheter, Kfast, just nu.
Förra veckan berättade kommunalrådet Jari Puustinen (M) att han kan tänka sig att jämna fastigheterna i Brunnsbacken med marken. Utspelet möttes av politisk ilska från Maria Chergui (V) och från boende i området.
För någon vecka sedan började Kommunfastigheter rotrenoveringsarbeten för 122 lägenheter i Hällby, vid Ekenhillsvägen och Hagaholmsvägen, inklusive de huskroppar som förutom bostäder rymmer kiosk och pizzeria.
Utöver stambyten ska bland annat badrum, kök, fönster och hustak bytas ut och de för stunden berörda hyresgästerna evakueras till andra lägenheter i området.
Byggentreprenör är Tuna Entreprenad och arbetet som startade i februari väntas vara klart nästa sommar.
Investeringen som väntas kosta cirka 166 miljoner kronor har godkänts av styrelserna i såväl Kommunfastigheter AB som moderbolaget Kommunföretag AB, men inte i enighet eller utan motstånd.
Enligt Anton Varnäs, ledamot i moderbolaget Kommunföretag AB:s styrelse (nominerad av L), borde kommunen i stället ha utrett en försäljning av de 122 lägenheterna.
Anton Varnäs, ledamot i Kommunföretag AB (nominerad av L) reserverade sig mot investeringsbeslutet i Hällby.
Han anser att det är "helt ofattbart" att Kommunfastigheter satsar nästan 166 miljoner kronor på att renovera fastigheterna som efteråt beräknas vara värda 134 miljoner kronor.
"Det är för mig helt ofattbart att besluta om en utgift om 166 miljoner kronor när värdet efter utgiften är 134 miljoner kronor. Att renovera enligt förslaget i stället för att sälja fastigheterna innebär 90 miljoner kronor sämre värde", skriver Anton Varnäs i sin reservation.
Arbetet som drog igång i februari väntas vara klart nästa sommar.
Anton Varnäs vill inte utveckla sina tankar i en intervju utan hänvisar till sin reservation där det även står att Kommunfastigheter inte kan renovera med lönsamhet, underförstått att andra kan.
Kommunfastigheter AB:s styrelseordförande Mats Bengtsson (nominerad av M) håller inte med.
– Anton Varnäs menar att vi efter investeringen får ett totalvärde som är lägre än det nya marknadsvärdet. Och så är det. Men jag är ekonom och man måste räkna kassaflödet. Här investerar vi i en fastighet som vi haft hyresintäkter för och tjänat pengar på i 60 år. Nu investerar vi en massa pengar och den kommer förmodligen att hålla i 40-50 år till. Det tar ungefär tio år innan hyresintäkterna har betalat investeringen sen lever den i ytterligare 30-40 år. Är den investeringen lönsam? Jag påstår det. För mig är det klockrent, säger Mats Bengtsson.
Mats Bengtsson, styrelseordförande i Kommunfastigheter AB (nominerad av M).
Han säger att Anton Varnäs försäljningsförslag aldrig var något realistiskt alternativ. I vart fall inte när det gäller fastigheterna i just Hällby.
– Det är ett strategiskt val att behålla de här fina hyreslägenheterna. Det ingår inte heller i vårt uppdrag från ägaren att sälja, säger han.
En del av det som byts ut hade kunnat leva vidare en tid.
Att Kommunfastigheter nu fixar till ytskikt och byter ut samtliga kök och badrum i samband med rotrenoveringarna i Hällby betyder inte att det är helt nödvändigt att göra det.
– Om man ska få någon ekonomi i kalkylen passar man på att förbättra för hyresgästerna, då har man också rätt att höja hyran, utöver de höjningar som förhandlas med Hyresgästföreningen. Att man som i Hällby behöver byta fönster, ventilation och tak gör inte att man kan höja hyran. Hade man gjort det här i två steg hade hyresgästerna behövt flytta ut två gånger. Därför tog vi beslutet att göra allt på en gång, säger Mats Bengtsson.
Han säger att samtliga lägenheter i Hällby är uthyrda och kommer så att vara även efter renoveringen.
– Vi är överens med alla hyresgäster om den nya hyran som justeras upp ganska rejält.
Månadshyran på en 87 kvadratmeter stor trerummare höjs från 7 850 till 9 450 kronor. En enrummare på 35 kvadratmeter höjs från 3 250 till 4 950 kronor.
Det innebär att trerummaren blir 20 procent dyrare och enrummaren 52 procent dyrare. Hyreshöjningarna sker i etapper.
När det gäller Brunnsbacken gick det som bekant inte lika bra att renovera och höja hyrorna.
– När vi rotade i Brunnsbacken då flyttade ju inte folk tillbaka. De var inte beredda att betala.
De kanske inte kan?
– Kan eller vill, men det är bortkastat att renovera om lägenheterna ska stå tomma. Det handlar nog om det klassiska med utbud och efterfrågan, att vi inte hade den rätta känslan för vad marknaden var beredd att betala där.
Kan det bli aktuellt att sänka hyrorna i Brunnsbacken?
– Vi har pratat om det men det finns problem. Hur ger man hyresrabatt till vissa utan att göra sig till ovän med trogna hyresgäster?
Kommunfastigheter drabbades av vakansproblem efter renoveringarna som ledde till stora hyrshöjningar i Brunnsbacken.
Hur ser du på vakansproblematiken?
– Det är ett jätteproblem som kostar väldigt mycket pengar och då pratar jag inte bara om Brunnsbacken. Jag tror det handlar om cirka 30 miljoner kronor i uteblivna intäkter i budgeten för 2025. Historiskt sett har vi knappt haft några vakanser alls förutom när folk flyttar ut och in. Nu har vi 399 vakanser och det innebär tappade intäkter, säger Mats Bengtsson.
Hur tacklas problemet?
– Vi har en plan för hur vi ska få ner vakanserna för just nu är det för mycket. En del av vakanserna kan kopplas till rotrenoveringarna men det är inte huvudanledningen. Vi måste bli ännu bättre, luta oss framåt och bli mer aktiva. Vi måste vara tillgängliga, lyssna mer på kunderna och bli mer som en affärsmässig entreprenör.