Området i Hällby är ett av många där det är hög tid att börja reglera underhållsskulden. 166 miljoner väntas arbetet kosta.
Enligt Kommunfastigheters bedömning måste 2 000 lägenheter i fastighetsbeståndet rotrenoveras, varav 700 fram till 2027.
Totalt för de 2 000 lägenheter i beståndet som måste rotrenoveras inom en tioårsperiod uppgår investeringskostnaden till cirka 2 000 000 000 kronor – alltså två miljarder kronor.
– Jag kan inte svara på om vi måste låna 30 eller 50 procent. Bolaget har ett positivt löpande kassaflöde, vi tjänar pengar på våra fastigheter och vi kommer bara att rotrenovera i den takt vi klarar av. Bolagets långtidsprognoser och resultatutveckling ser bra ut och prognosen innefattar rotrenoveringar i just det tempo vi behöver hålla för att ligga rätt i planeringen. Det vill säga cirka 175 lägenheter om året, säger Mats Bengtsson, styrelseordförande i Kfast.
Finns det något som talar mot att 700 lägenheter rotrenoveras fram till 2027?
– Det är inte bara jag som bestämmer men en av de viktigaste uppgifterna för ett fastighetsbolag är att se till att tillgångarna, det vill säga fastigheterna, är i bra skick.
Enligt ägardirektiven för 2025 ska Kommunfastigheter avsätta 22 miljoner kronor av sitt resultat i särskild utdelning till ägaren. Bolagskoncernen som helhet har ett utdelningskrav på totalt 140 miljoner kronor.
Enligt nämnda direktiv ska "koncernen och bolagen i koncernen arbeta för att successivt höja sin årliga resultatnivå. En del i detta sker genom ständiga effektiviseringar av verksamheterna. Likt övriga kommunen ligger bolagskoncernens samlade effektiviseringskrav på minst 1,5 procent årligen".
Kan Kommunfastigheters investeringsbörda och ökande utdelningskrav leda till att antalet anställda måste minska?
– Kommunfastigheters ledning, på uppdrag av styrelsen, har upphandlat en genomlysning av bolagets administrativa del. En extern firma ska titta på effektiviteten i våra processer, undersöka om vi gör jobbet på bästa sätt och om vi är lagom många, säger Mats Bengtsson.
Utredningens första fas väntas vara klar under våren. Den infattar jämförelser med andra liknande bolag, både kommunala och privata.
Är din känsla att Kommunfastigheter har för många anställda?
– Jag har inte svaret och därför vill jag att vi tar reda på det. Jag vill veta hur många anställda vi har per kvadratmeter (uthyrningsbar yta), det är ett enkelt sätt att mäta ett fastighetsbolag och jämföra med andra, säger han.
Utredningen har även en andra fas.
– Steg två är att gå in och titta på hur vi jobbar i vårt företag. Ekonomiavdelningen, jobbar den effektivt? Hur är det med projektavdelningen, inköpsavdelningen och så vidare? Förhoppningsvis kan vi få förslag på förbättringar.
Cirka en miljon kronor per lägenhet väntas de kommande tio årens renoveringar att kosta.
Enligt Mats Bengtsson är det tidigare beslut som gjort att Kommunfastigheter försatt sig i en situation som kunde ha varit ljusare.
– Jag kan inte hela historiken men min amatöranalys är att när Kommunfastigheter bildades så valde man att inte kapitalisera upp bolaget så jättemycket. Bolaget är därför relativt fattigt jämfört med andra allmännyttor. Under en period var det inte speciellt mycket underhåll och rotrenoveringar. Man släpade efter. Vi har därför en underhållsskuld och det är förstås inte bra, säger han.
Kommunfastigheters styrelseordförande utesluter inte att kommunen kan hamna i en situation där försäljning av fastigheter är nödvändig.
Mats Bengtsson, styrelseordförande i Kfast (nominerad av M).
Han beskriver en situation där ägarens utdelningskrav riskerar att krocka med bolagets möjligheter till nödvändigt underhåll.
– I det läget tror jag att vi kommer att sälja, inte minska utdelningen. Vi ska erbjuda bostäder till alla men jag är långt från säker på att vår fastighetsportfölj matchar efterfrågan. Bara cirka tre procent av det kommunala bostadsbeståndet ligger centralt och över tid kan man behöva balansera om det. Kanske köpa mer centralt och göra oss av med en del längre ut.
Mats Bengtsson har en förhoppning om att det kommunala bolaget ska finnas som hyresvärd i fler bostadsområden än i dag.
– Jag tänker på Årby och Skiftinge. Det är en önskan som jag vet att även polisen och andra fastighetsägare har. En lokal fastighetsägare är mer engagerad och tar större ansvar för området.