Mikael Bergqvist, fastighetsmäklare på Skandiamäklarna, beskriver den höga räntan som en dubbelsmocka för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar.
Utbudet av bostadsrätter är, som vi tidigare skrivit, på rekordnivåer. Många objekt ligger ute länge och majoriteten av dem säljs under utgångspris.
– Vi märker redan av att räntorna vänt ned, men när inflationen och styrräntan skenade uppåt i början av 2022 drabbades alla – i synnerhet de med bostadsrätt, säger Mikael Bergqvist på Skandiamäklarna i Eskilstuna.
Han beskriver de senaste tre åren som en tuff prövning för många föreningar med hög skuldsättning.
– Den höga räntan har inneburit en dubbelsmocka som slagit hårt mot såväl bostadsrättsföreningar som dess medlemmar.
Föreningar med lån som löpt ut de senaste åren har i många fall fått en fyrdubblad räntekostnad när dessa lagts om. Detta har haft förödande effekt vid hög belåning, något som sedan gått ut över deras medlemmar när månadsavgifterna höjts.
Den höga inflationen har också gått ut över äldre bostadsrättsföreningar med låg skuldsättning. Här är det inte sällan energikostnader som står för en stor del av föreningens utgifter och när priset på el, vatten och värme skjutit i höjden har månadsavgifterna följt efter.
Tidningen har gått igenom ekonomin i flera bostadsrättsföreningar i Eskilstuna, där några behövt chockhöja sina månadsavgifter i spåren av högre räntor.
En sju år gammal bostadsrättsförening i nybyggda Munktellstaden kan best beskrivas som uppenbart räntekänslig. Skuldsättningen per kvadratmeter upplåten boyta låg 2023 på nästan 12 500 kronor.
Under 2023 och 2024 har medlemmarnas månadsavgifter höjts med mellan 5 och 10 procent åt gången – vid fem tillfällen. Ränta på ränta innebär det en höjning med nästan 53 procent.
I Munktellstaden finns flera relativt unga och högt belånade bostadsrättsföreningar. Vissa har behövt höja sina medlemmars månadsavgifter flera gånger per år sedan räntan chockhöjdes, med start våren 2022.
Under samma tidsperiod har utgångspriset på lägenheter som varit till salu i föreningen sjunkit markant. En etta, som säljaren för två år sedan begärde 1,1 miljoner för ligger i dagsläget ute för strax under 800 000 kronor.
Nettokostnaden för att låna en halv miljon kronor till två procent högre ränta motsvarar höjd månadsavgift med cirka 1 000 kronor.
Kan en tusenlapps höjning sänka värdet på bostadsrätten med en halv miljon?
– Det är fullt rimligt, men svårt att säga exakt i kronor och ören. Det är klart att kännbart höjda avgifter slår mot priset på bostadsrätter. I slutändan är det pengar som skulle kunna läggas på något annat, säger Mikael Bergqvist.
Han ser trots det stora utbudet av bostadsrätter och de senaste årens prisnedgång ljust på marknaden – i synnerhet sedan de rörliga boräntorna förra våren började röra sig nedåt.
– Hade bostadsmarknaden varit börsen skulle det lyst köp överallt. Räntan ska gå ned mer och jag tror det kommer bli bra fart när snitträntan på rörliga bolån ligger på 2,75 procent – eller lägre.
En av Eskilstunas största bostadsrättsföreningar återfinns i Snopptorp. De har en förhållandevis mycket låg belåning. 2023 låg skuldsättningen per kvadratmeter upplåten boyta på strax under 2 000 kronor. De har inte behövt höja månadsavgifterna på grund av det högre ränteläget de senaste åren.
I stadsdelen Snopptorp ligger en av Eskilstunas största bostadsrättsföreningar, grundad 1957. Belåningen är låg, vilket gör den mindre känslig för hög ränta.
Söder Snopptorp
Istället utgör driftkostnaderna en stor utgiftspost och när kommunen markant höjt taxorna på fjärrvärme och vatten har föreningen höjt av den anledningen.
Anders Stenkrona, privatekonom på Nordea, tror även han på en mer positiv bostadsmarknad – under förutsättning att Riksbankens indikationer om fortsatta räntesänkningar slår in.
– Räntesänkningarna i augusti och september har redan börjat märkas i hushållens plånböcker och sänkningarna i november och december märks snart.
Anders Stenkrona, privatekonom på Nordea, uppmanar alla som är på jakt efter bostadsrätt att först gå igenom föreningens ekonomi.
Han uppmanar alla som är på jakt efter bostadsrätt att först ta en titt på föreningens ekonomi – och hålla koll på några viktiga nyckeltal: Skuld per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter och räntekänslighet.
– En rimlig nivå på en välskött fastighet är under 8 000 kronor per kvadratmeter. Om skulden är över 15 000kr per kvadratmeter så blir det svårt att ta nya lån för kommande renoveringsbehov.
– Generellt kan man säga att ett sparande över 200 kronor per kvadratmeter är bra och om föreningen sparar mindre än 120 kronor per kvadratmeter ska du se upp.
– En bra tumregel är att en räntekänslighet som är under fem procent är bra och en över tio procent vill du undvika.
Om föreningens räntekänslighet exempelvis ligger på tolv procent behöver avgiften höjas med 12 procent om räntan stiger med 1 procent.
– Eftersom människor minns det som nyss har hänt, det vill säga att boräntorna kan vara uppåt 6 procent, kan flera köpare vara försiktiga att ta på sig för höga lån. Men i en miljö med lägre räntor så ökar tillgången till pengar, vilket rimligtvis får bostadspriserna att öka, säger Anders Stenkrona.