Närmaste grannhuset är renoverat och ligger närmare vattnet.
Det var i maj 2023 som ett Strängnäspar, som inte vill medverka med namn i tidningen, köpte ett fritidshus i Sanda.
Parets tomt har ingen direkt koppling till sjökanten, utan grusvägen till närmaste grannen löper mellan den och ängen ner mot vattnet.
Men själva huset ligger på en kulle och har utsikt över Mälaren i ett område där flera pampiga villor byggts de senaste åren. Flera vägar löper genom bebyggelsen, och här finns också en stor båtbrygga.
Det enkla röda fritidshuset på cirka 70 kvadratmeter skulle få sig ett rejält ansiktslyft och byggas ut till drygt det dubbla, förses med stora fönsterpartier, flera entréer och uteplatser i olika väderstreck – helt enkelt förvandlas från torftig sommarstuga till en strandnära villa där man kan vistas året om.
Makarna som köpte huset har båda fyllt 50 och drömmer om att flytta hit och tillbringa resten av sina liv på platsen i ett hus med alla bekvämligheter men utan trappor. De har tagit fram ritningar som visar hur deras vision ser ut.
– Men det är ingen jättegrej vi ska göra, vi vill förlänga huset fem meter, säger en av dem.
Skisserna var klara och inlämnade till miljö- och samhällsbyggnadsnämnden i Strängnäs kommun, bara ett frågetecken återstod. Sommarstugan står på en fastighet som delvis ligger på ett strandskyddat område.
I den ansökan om strandskyddsdispens som gäller har uteplatser och terrasser tagits bort.
Men den 4 december 2023 beviljade nämnden sommarstugeägarna dispens från strandskyddet med motiveringen att området redan är taget i anspråk på ett sätt som gör att utbyggnaden skulle sakna betydelse för strandskyddets syften.
Från början hade fastighetsägarna planer på att göra mer än vad kommunen skulle kunna ge strandskyddsdispens för, berättar Victoria Kullenberg, miljöinspektör vid Strängnäs kommun och den som handlagt ärendet.
I beslutet har länsstyrelsen tagit med ritningar, eller så kallade situationsplaner, som inte är aktuella i Strängnäs kommuns beslut om dispens för strandskyddet som myndigheten nu har överprövat och avslagit.
Projektet bantades ner, komplementbyggnader och altandäck ströks från ritningarna, och den ansökan som kommunen beviljade strandskyddsdispens för omfattade endast renovering och utökning av huvudbyggnaden.
– Vi tyckte att det var rimligt, säger Victoria Kullenberg.
När nämnden gett klartecken borde vägen ligga öppen till nästa steg – att söka bygglov.
Men innan ett strandskyddsärende vinner laga kraft måste länsstyrelsen titta på det. Den 20 december 2023 beslutade länsstyrelsen att överpröva nämndens beslut om att ge fastighetsägaren dispens från strandskyddet.
Och nu, drygt ett år senare kom alltså beskedet.
Länsstyrelsen upphäver kommunens beslut om att lämna dispens.
Länsstyrelsen har upphävt Strängnäs kommuns beslut om att bevilja fastighetsägaren dispens från strandskyddet för att renovera och bygga ut sommarstugan.
Motiveringen är i korthet att de planerade åtgärderna skulle öka den så kallade hemfridszonen kring byggnaden och verka avhållande på en allmänhet som vill vistas i området.
– Alltså, jag blev mest ledsen. Vi köper en tomt, det står ett hus på tomten. Vi ska renovera och bygga ut det – javisst, det kommer att bli en lite mer modern design...
Fastighetsägaren låter uppgiven på rösten och blir tyst en lång stund.
Han upplever att de inte har fått någon riktig förklaring till varför det blev avslag.
– Det känns mer som att går det att säga nej så gör man det.
Sommarstugeägaren tycker att det är konstigt att länsstyrelsen upphäver Strängnäs kommuns beslut. Kommunens handläggare lade ner otroligt mycket arbete på ärendet, säger han.
– Hon var ute och gjorde besök och berättade för mig att det inte alls var självklart att vi skulle få dispens från strandskyddet och vi har verkligen fått förklara vad vi vill göra.
– Hon gjorde ett gediget jobb. Det tog ett halvår. Och hon kom fram till att det vi vill göra inte är något som påverkar miljön. Det går ju till och med en grusväg nedanför huset mellan tomten och vattnet, så allmänheten har ju full access fortfarande.
Jag blev mest ledsen
Fastighetsägaren
Vägen som avses leder till närmaste grannen. Den sommarstugan ligger lika nära – eller närmare vattnet.
– Och de fick bygga ut, för tre år sedan, säger fastighetsägaren.
För sommarstugeägarna återstår nu några olika alternativ. Om de vill gå vidare enligt ursprungsplanen måste de överklaga länsstyrelsens beslut till mark- och miljööverdomstolen. De ställer sig frågan om det är värt det.
– Vi har tagit kontakt med en jurist. Och det var inte gratis, kan jag säga. Och domstolen går oftast på länsstyrelsernas linje.
Ett alternativ är att ansöka om att få bygga någon annanstans på tomten, eller att bygga något som mer liknar huset som står där i dag.
Så här skriver nämligen länsstyrelsen i sitt beslut:
"Sökande är oförhindrad att ansöka om dispens för en ersättningsbyggnad med en annan utformning som inte innebär ett stort, utökat ianspråktagande av mark i förhållande till dagens situation."
Men inget av alternativen känns hundra procent, tycker fastighetsägaren.
– Då torskar jag ju hela idén med varför vi köpte tomten, säger han.
Dessutom finns inga garantier för att de skulle få dispens från strandskyddet med en ny ansökan.
"Vi tyckte att det var rimligt att ge dispens från strandskyddet"
Victoria Kullenberg
Miljöinspektör, Strängnäs kommun
Hur kan kommunen och länsstyrelsen, som båda har samma information och samma lagrum att förhålla sig till, göra så olika bedömningar?
– Mitt ärliga svar är – vi vet inte, säger Victoria Kullenberg från Strängnäs kommun.
– Historiskt har vi haft väldigt hög överprövningsgrad. Vi behöver mer vägledning från länsstyrelsen om hur vi ska göra våra bedömningar. Vi försöker göra som länsstyrelsen tycker att vi ska göra, vi läser vad de har sagt i gamla beslut och sedan tar vi det med oss till nästa bedömning.
Victoria Kullenberg tycker inte att de återkommande överprövningarna från länsstyrelsen undergräver kommunens myndighetsutövning.
– Vi upplever inte att de sökande tappar förtroendet för oss. Men, vi tycker att det är olyckligt att personer drabbas på det här viset. Kanske att vi med mer vägledning från länsstyrelsen skulle kunna undvika det.
Naturskyddshandläggare Erika Widén har varit föredragande i ärendet hos länsstyrelsen. Beslutet är dock fattat av en enhetschef.
– Det stämmer att vi arbetar utifrån samma lagstiftning. Däremot har ju länsstyrelsen en granskande roll över kommunernas beslut om strandskyddsdispenser. Och är det så att vi eventuellt skulle göra en annan bedömning så ska vi ta in ärendet för överprövning. Det har vi valt att göra i det här fallet och vi har landat i en annan bedömning än kommunen, säger hon.
I det aktuella beslutet talar länsstyrelsen mindre om den planerade projektets byggyta, takvinkel eller andra mätbara fakta om vilket intryck den renoverade byggnaden skulle göra och vilken hemfridszon som skulle skapas.
Beslutet baserar sig inte i första hand på mätbara faktorer som tomtens areal eller byggnadens faktiska avstånd från stranden utan mer på vilket intryck det skulle göra och vilken avhållande effekt de skulle få på allmänheten.
– Generellt när det gäller strandskyddslagstiftningen säger praxis att det kan finnas särskilt skäl att få bygga en så kallad ersättningsbyggnad. Den nya byggnaden ska då i princip ha en karaktär, storlek och utformning som motsvarar den tidigare byggnaden. Man ska också bedöma hur mycket hemfridszonen utvidgas kring den nya byggnaden.
I det aktuella fallet skulle det bli en ökning av byggytan från 72 till 150 kvadratmeter, och huset ha en helt annan karaktär än den enkla byggnaden som finns på tomten i dag, säger Erika Widén.
När man gör en dispensprövning så tittar man inte så mycket på grannfastigheter
Erika Widén
Naturskyddshandläggare, länsstyrelsen i Södermanland
Att det finns andra stora villor och renoverade sommarstugor i området som redan inkräktar på strandskyddet är inget som länsstyrelsen ska beakta. Varje ärende bedöms för sig.
– När man gör en dispensprövning så tittar man inte så mycket på grannfastigheter, utan man tittar på det specifika fallet och de förutsättningar som råder på den platsen.
Innan man köper en strandnära fastighet där man vill bygga nytt, bygga till eller bygga om kan det vara bra att noggrant kolla upp huruvida det finns en detaljplan som talar om exakt vad en fastighetsägare får och inte får göra på sin tomt, eller om det råder strandskydd.
– Det är en förbudslagstiftning och den säger att man inte får uppföra nya byggnader, vill man ändå göra det så krävs dispens och då måste man göra en prövning, säger Erika Widén.
Det är inte ovanligt att kommunen och länsstyrelsen gör olika bedömningar i ärenden som handlar om privatpersoners rätt att bygga på mark som de äger. Det kan handla om bygglov, att få bygga på åkermark eller som i detta fall, strandskyddat område.
De som söker kan få sina förhoppningar grusade i ett framskridet skede och handläggningen i de olika instanserna kan sammanlagt ta flera år.
Vore det inte önskvärt med en större samsyn mellan myndigheterna?
– Jo det är klart. Länsstyrelsen och kommunerna har ett gemensamt ansvar för strandskyddslagstiftningen, och länsstyrelsen ska vägleda kommunerna, säger Erika Widén.
Under 2024 har länsstyrelsen genomfört vägledningsträffar med åtta av kommunerna i Sörmland, däribland Strängnäs kommun. Och faktum är att det kan ha gett effekt.
– Antalet dispenser som vi har överprövat minskade markant förra året, så vi ser att vi har mer samsyn, säger Erika Widén.
Det aktuella fallet med strandskyddsärendet i Sanda tog över ett år för länsstyrelsen att handlägga.
– Sedan några år tillbaka har vi haft ett större inflöde av ärenden än vi har haft resurser till. Men där har vi också kommit mer i fas, så nu har vi kortat handläggningstiderna mycket.
Hur känns det att lämna ett negativt besked till en fastighetsägare?
– Det kan jag inte gå in på, men vi gör ju vår bedömning utifrån lagstiftningen, och vi känner oss trygga med de bedömningar vi gör och fastighetsägaren har alltid möjlighet att överklaga till mark- och miljödomstolen och få det prövat i en högre instans.