Marken dÀr Claes Persson vill bygga smÄhus Àr pÄ 16 000 kvadratmeter. "Det Àr ingen jordbruksmark", menar Claes Persson och fortsÀtter:
"Marken har inte brukats sedan förrÀttningen."
Tomten syns nÀrmast i bild
à r 2009 styckade Claes Persson och hans fru av en del av en fastighet frun Àger i Björsund mellan StrÀngnÀs och Eskilstuna. De fick besked om att lantmÀteriförrÀttningen var verkstÀlld. Skatteverket faststÀllde sedan att de skulle betala fastighetsskatt för friliggande smÄhus.
Sedan försenades parets planer pÄ att bygga hus, bland annat för att kommunens utbyggnad av kommunalt vatten och avlopp dröjde lÀngre Àn planerat. 2021 gjorde paret en ansökan till StrÀngnÀs kommun om förhandsbesked för att fÄ bygga sex stycken smÄhus pÄ den avstyckade fastigheten.
â HandlĂ€ggaren hittade mĂ€ngder av skĂ€l till att inte fĂ„ bygga. Det övervĂ€gande skĂ€let var att det var jordbruksmark samt att omrĂ„det lĂ„g utanför utpekade utredningsomrĂ„den för ny bebyggelse i översiktsplanen. Jag har jobbat i bygg- och fastighetsbranschen i mer Ă€n 50 Ă„r och fattade ingenting. Det Ă€r ju en smĂ„husfastighet.
Fastigheten Àr 16 000 kvadratmeter stor, vilket motsvarar drygt tvÄ fotbollsplaner.
Claes Persson berÀttar att han hade möte med dÄvarande ordföranden i miljö- och samhÀllsbyggnadsnÀmnden, handlÀggaren och chefen för samhÀllsbyggnadskontoret.
I april 2022 fick sÄ Claes Persson och hans fru en positiv nyhet frÄn dÄvarande nÀmndordföranden. I mejlet frÄn ordföranden, som tidningen har sett, stÄr det att om de drog ner frÄn sex stycken hus till fyra-fem hus skulle det inte behövas en detaljplan och att man kunde ompröva att det var jordbruksmark.
Eftersom Claes Persson och hans fru trodde att beskedet skulle bli positivt valde de att lÄta nÀmnden ta upp Àrendet. En prövning i nÀmnden kostar pengar, nÀrmare bestÀmt fick han betala 42 200 kronor.
Men trots det positiva mejlet frÄn nÀmndordföranden avslog sedan miljö- och samhÀllsbyggnadsnÀmnden ansökan om förhandsbesked för att fÄ bygga hus.
Hur tycker du att kommunen skött Àrendet?
â Det Ă€r godtyckligt. Man tar inte ansvar för sina utlĂ„tanden.
Claes Persson har alla papper i Àrendet sparade, inklusive det positiva mejlet frÄn dÄvarande ordföranden i miljö- och samhÀllsbyggnadsnÀmnden.
Enligt Miljöbalken fÄr jordbruksmark som kan anvÀndas för livsmedelsproduktion endast bebyggas om det behövs för att tillgodose vÀsentliga samhÀllsintressen om detta behov inte kan tillgodoses genom att bygga pÄ annan mark.
Har du inte förstÄelse för att man enligt Miljöbalken inte kan bygga pÄ jordbruksmark?
â Jag har förstĂ„else för det men lagstiftningen mĂ„ste vara lika för alla. HĂ€r Ă€r det inte en stor sammanhĂ€ngande arrondering utan en liten plĂ€tt som det handlar om. Marken har fastighetsrĂ€ttsligt faststĂ€llts som âsmĂ„husenhet, tomtmark, kod 210".
Claes Persson fortsÀtter:
â Det hĂ€r har ingenting att göra med att jag och min fru personligen drabbas eller pengar vi förlorar. Jag Ă€r upprörd över hur det har skötts och över den godtyckliga lagstiftningen, att det ibland gĂ„r bra att bygga pĂ„ Ă„kermark och ibland inte. Det kan inte vara sĂ„ att det ska vara olika. Runt omkring hĂ€r har det byggts pĂ„ Ă„kermark. Ă kermark anvĂ€nds ju ocksĂ„ till solcellsparker i Sverige.
"HÀr Àr det inte en stor sammanhÀngande arrondering utan en liten plÀtt som det handlar om"
Claes Persson
Claes Persson och hans fru har hamnat i ett lÀge dÀr de inte vet vad de ska göra med marken.
â Hur ska vi göra? Ska vi fortsĂ€tta att betala fastighetsskatt? Det Ă€r anmĂ€rkningsvĂ€rt att en lantmĂ€teriförrĂ€ttning och en av Skatteverket faststĂ€lld fastighetsstatus utan vidare kan ogiltigförklaras av en kommun. Detta trots att fastighetsskatt har betalats för tomten i snart 15 Ă„r, sĂ€ger Claes Persson.
â Vi har betalat 55 630 kronor i fastighetsskatt. NĂ€r vi sammanstĂ€ller vad vi har betalat i fastighetsskatt, lantmĂ€teriförrĂ€ttning, till StrĂ€ngnĂ€s kommun och uteblivna arrendeintĂ€kter handlar det om över 150 000 kronor. DĂ€rtill har jag lagt ner lĂ„ngt över 100 timmar pĂ„ överklaganden och annat.
Claes Persson och hans fru vet inte vad de ska göra med fastigheten som Skatteverket beslutat Àr smÄhusenhet och kommunen sÀger Àr jordbruksmark.
Claes Persson och hans fru har överklagat till lÀnsstyrelsen och mark- och miljödomstolen som bÄda gick pÄ kommunens linje. PrövningstillstÄnd gavs inte i Mark- och miljööverdomstolen.
Anders HÀrnbro (S) Àr ordförande i kommunens miljö- och samhÀllsbyggnadsnÀmnd.
Varför gÄr det ibland och ibland inte att fÄ bygga pÄ Äkermark?
â Vi har inte beviljat nĂ„gra egentliga bostadsbyggen pĂ„ Ă„kermark de senaste Ă„ren. Men ibland beror det pĂ„ vilket tidsperspektiv vi har, sĂ€ger Anders HĂ€rnbro.
HÀr i Malmby, MalmgÄrdsslÀtten, hÄller kommunen pÄ att ta fram en detaljplan med mÄlet att en exploatör ska fÄ bygga bostÀder. Marken ligger delvis pÄ betesmark, som tidigare har brukats som Äker.
Nu hÄller kommunen pÄ att ta fram en detaljplan för MalmgÄrdsslÀtten i Malmby dÀr syftet Àr att bygga bostÀder. Marken ligger delvis pÄ betesmark, som tidigare har brukats som Äker.
Varför Àr det okej med bostÀder pÄ jordbruksmark dÀr?
â PĂ„ uppdrag av exploatören har kommunen prövat den frĂ„gan. Arbetet med den sattes i gĂ„ng tidigt 2000-tal. DĂ„ startade det Ă€rendet i en tid nĂ€r det inte var samma problematik kring jordbruksmark.
Anders HĂ€rnbro utvecklar:
â Det hĂ€r med att bygga pĂ„ brukningsvĂ€rd jordbruksmark har Ă€ndrats och spetsats till under bara de senaste fyraâfem Ă„ren. För tre Ă„r sedan blev det mycket starkare att StrĂ€ngnĂ€s kommun hade tillĂ„tit exploatering av Ă„kermark i en ganska hög grad under ett par decennier, hela Södra Ă rby (nĂ€ra LĂ€ggesta i Mariefred). Detta samtidigt som staten blev mycket tydligare med vikten av försörjningen i landet och möjligheten till matproduktion, samt att vĂ„ra gröna nĂ€ringar i ett framtidsperspektiv behöver ha den typen av mark.
Anders HÀrnbro (S), ordförande i miljö- och samhÀllsbyggnadsnÀmnden i StrÀngnÀs kommun.
â Vi har ocksĂ„ sjĂ€lva i kommunen, i den fördjupade översiktsplanen som började tas fram 2022, lagt pĂ„ oss att vara restriktiva med att bygga pĂ„ Ă„kermark, om det inte har ett samhĂ€llsviktigt intresse.
Det Àr olyckligt men huvudprocessen har varit ganska tydlig
Anders HĂ€rnbro (S)
Ordf miljö- och samhÀllsbyggnadsnÀmnden
I det hÀr fallet har fastighetsÀgaren fÄtt ett positivt besked i mejl av dÄvarande nÀmndordföranden och sedan avslÄs ansökan om förhandsbesked för nybyggnad av smÄhus i nÀmnden. Ska det vara sÄ att man Äker pÄ att betala över 40 000 kronor för att man trodde Àrendet skulle fÄ positivt besked i nÀmnden?
â Det Ă€r nĂ„got jag klart förstĂ„r att fastighetsĂ€garen funderar kring. Men Ă€rendet i sig Ă€r klart och tydligt. Det har varit tydligt frĂ„n början frĂ„n förvaltningen att det blir ett vĂ€ldigt svĂ„rt Ă€rende att besluta positivt kring. SĂ„ att om det fanns rĂ€tt mĂ„nga varningssignaler om att det hĂ€r inte Ă€r ett bra försök till att exploatera, dĂ„ Ă€r det svĂ„rt att se varför ett enda mejl kunde vĂ€ga upp det. Sedan Ă€r det olyckligt men huvudprocessen har varit ganska tydlig i mĂ„nga mejl och samtal mellan kontoret och fastighetsĂ€garen.
Men nu kom det positiva mejlet frÄn dÄvarande nÀmndordföranden och det Àr ju nÀmnden och inte förvaltningen som beslutar?
â Precis. Det Ă€r nĂ€mnden i sin helhet som bedömer och beslutar pĂ„ det som Ă€r kontorets beredning men Ă€ven andra perspektiv. I de hĂ€r fallen Ă€r det inte aktuellt med sĂ„ kallade ordförandebeslut.
Det Àr markens innehÄll som Àr det viktiga, inte vad en taxeringskod sÀger
Anders HĂ€rnbro (S)
Ordf miljö- och samhÀllsbyggnadsnÀmnden
Varför kan kommunen neka efter att LantmÀteriet har gjort en lantmÀteriförrÀttning och man har betalat fastighetsskatt för smÄhus i mÄnga Är?
â LantmĂ€teriet Ă€r en egen myndighet sĂ„ det kan jag inte svara pĂ„. Men som mark- och miljödomstolen slagit fast sĂ„ Ă€r det markens faktiska innehĂ„ll och sammansĂ€ttning som Ă€r det viktiga, inte vad en taxeringskategori sĂ€ger.
Tidningen tar kontakt med LantmÀteriet.
â NĂ€r vi bildar en ny fastighet lĂ€mnar vi ett preliminĂ€rt förslag till Skatteverket om hur fastigheten ska taxeras. NĂ€r vi styckar av för bostadsĂ€ndamĂ„l, i ett lĂ€ge dĂ€r vi inte har detaljplan, dĂ„ vill vi allt som oftast ha förhandsbesked för bygglov frĂ„n kommunen, sĂ€ger Magnus BĂ€ckström, enhetschef fastighetsbildning pĂ„ LantmĂ€teriet.
I LantmÀteriets avstyckningsakt frÄn 2009 stÄr att samrÄd har skett med StrÀngnÀs kommun.
I det aktuella fallet gavs förhandsbesked för bygglov frÄn StrÀngnÀs kommun 2007 men dÄ för tvÄ enbostadshus. Det ena byggdes men bygget av det andra, pÄ den andra delen av den delade fastigheten, sköts upp i vÀntan pÄ kommunalt vatten och avlopp och pÄ detaljplan.
â Men nĂ€r jag sĂ„g att en annan fastighetsĂ€gare pĂ„ Fogdön hade fĂ„tt bygga flera hus utan att detaljplan krĂ€vdes, ansökte vi om förhandsbesked för bygglov för flera hus utan att det fanns detaljplan, sĂ€ger Claes Persson.
En fastighet fÄr inte vara för liten för att vara jordbruksmark
Jan Berghöök
Verksamhetsutvecklare, Skatteverket
Tidningen har ocksÄ pratat med Skatteverket som beslutar hur en fastighet ska taxeras.
â Det krĂ€vs inte bygglov för att mark ska klassas som smĂ„husfastighet. Men om det Ă€r uppenbart att marken inte fĂ„r bebyggas dĂ„ bestĂ€ms inget taxeringsvĂ€rde för marken och man betalar ingen skatt, sĂ€ger Jan Berghöök, verksamhetsutvecklare pĂ„ Skatteverket.
För betesmark, Äkermark och skogsmark betalar man varken fastighetsavgift eller fastighetsskatt. FrÄgan Àr dÄ om Claes Perssons och hans frus mark ska klassas som betesmark/Äkermark.
â Det finns vissa regler kring om en fastighet Ă€r jordbruksmark. Marken mĂ„ste vara produktiv och fĂ„r inte vara för liten.
I det aktuella fallet handlar det om 1,6 hektar. RÀcker det för att vara jordbruksmark?
â Normalt bör det vara minst tvĂ„ hektar.
Jan Berghöök Àr verksamhetsutvecklare pÄ Skatteverket.
Jan Berghöök rekommenderar den fastighetsÀgare som tidningen skriver om att hos Skatteverket begÀra en omprövning av beslutet om fastighetstaxering, alternativt överklaga, sÄ Skatteverket kan titta pÄ Àrendet och utreda hur fastigheten ska taxeras. Det gÄr att begÀra omprövning fem Är tillbaka i tiden.
Tillbaka till StrÀngnÀs kommun och ordföranden i miljö- och samhÀllsbyggnadsnÀmnden.
Kommunen sÀger ju att Claes Perssons och hans frus fastighet pÄ 1,6 hektar Àr jordbruksmark men enligt Skatteverket krÀvs det normalt att en fastighet Àr pÄ tvÄ hektar för att kunna klassas som jordbruksmark. Varför har kommunen drivit att detta Àr brukningsvÀrd jordbruksmark?
â FrĂ„gan handlar om kommunens och Sveriges samlade livsmedelsförsörjning. Dessutom har kommunen sĂ„ pass mĂ„nga byggrĂ€tter fĂ€rdiga i detaljplaner att det inte lĂ€ngre rĂ„der ett underskott i kommunen, sĂ€ger Anders HĂ€rnbro.